Het aanschaffen van een eigen huis is een grote stap en een van de meest ingrijpende financiële beslissingen die je in je leven zult nemen. Het proces van het financieren van een woning kan complex en verwarrend zijn, vooral als je niet bekend bent met alle opties en vereisten. Dit artikel biedt een uitgebreide gids over hoe je een huis kunt financieren, welke soorten leningen beschikbaar zijn, welke regelgeving van toepassing is en hoeveel eigen inleg je nodig hebt.
1. Soorten hypotheken
Er zijn verschillende soorten hypotheken beschikbaar om een woning te financieren. Het is belangrijk om te begrijpen welke het beste bij jouw financiële situatie en toekomstplannen past.
Annuïteitenhypotheek:
- Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de hele looptijd een vast bedrag per maand. Dit bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin betaal je meer rente en minder aflossing, maar dit verschuift naarmate de looptijd vordert.
Lineaire hypotheek:
- Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing, plus de rente over het resterende bedrag. Hierdoor daalt de maandlast na verloop van tijd, omdat je steeds minder rente betaalt.
Spaarhypotheek (niet meer nieuw afgesloten sinds 2013):
- Een combinatie van een hypotheek en een spaarverzekering. Je betaalt alleen rente op de lening en spaart tegelijkertijd een bedrag dat aan het einde van de looptijd voldoende is om de lening in één keer af te lossen.
Aflossingsvrije hypotheek (alleen nog onder bepaalde voorwaarden):
- Je betaalt alleen rente en lost niet af gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet je de lening in één keer aflossen. Dit type hypotheek wordt minder vaak aangeboden vanwege de hogere risico’s.
2. Eigen inleg en bijkomende kosten
Bij het kopen van een huis moet je rekening houden met de eigen inleg en bijkomende kosten. Sinds 2018 kun je niet meer de volledige aankoopprijs van een huis financieren met een hypotheek.
Eigen inleg:
- Je moet eigen geld inbrengen voor kosten zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Gemiddeld moet je rekening houden met ongeveer 6% van de aankoopprijs van het huis voor deze bijkomende kosten.
Overdrachtsbelasting:
- Voor de meeste kopers geldt een overdrachtsbelasting van 2% van de aankoopprijs. Voor starters onder de 35 jaar is er onder voorwaarden een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
3. Hypotheekrenteaftrek
In Nederland kun je de hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen, waardoor je netto woonlasten lager kunnen uitvallen. De hypotheekrenteaftrek is alleen van toepassing op de rente van de lening die je gebruikt om je eigen woning te financieren.
Voorwaarden:
- De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor hypotheken afgesloten voor je eigen woning.
- De looptijd van de hypotheekrenteaftrek is maximaal 30 jaar.
- De hypotheek moet annuïtair of lineair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
4. Regels en normen voor hypotheekverstrekking
Hypotheekverstrekkers moeten zich houden aan bepaalde regels en normen bij het verstrekken van hypotheken. Dit is om te voorkomen dat mensen meer lenen dan ze kunnen terugbetalen.
Loan-to-Value (LTV):
- De LTV-ratio geeft aan hoeveel je maximaal kunt lenen ten opzichte van de waarde van de woning. Sinds 2018 is de maximale LTV-ratio 100%, wat betekent dat je maximaal 100% van de waarde van het huis kunt lenen. Voor energiebesparende maatregelen kan dit onder bepaalde voorwaarden iets hoger zijn.
Loan-to-Income (LTI):
- De LTI-ratio bepaalt hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen. Er zijn wettelijke normen die bepalen hoeveel van je inkomen je aan hypotheeklasten mag besteden. Dit wordt ook beïnvloed door je andere financiële verplichtingen.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG):
- NHG is een waarborgfonds dat een vangnet biedt bij gedwongen verkoop door bijvoorbeeld werkloosheid, scheiding of overlijden. NHG is beschikbaar voor hypotheken tot een bepaald grensbedrag en biedt voordelen zoals een lagere rente.
5. Stappenplan voor het verkrijgen van een hypotheek
1. Voorbereiding:
- Bereken hoeveel je kunt lenen en sparen voor de eigen inleg en bijkomende kosten. Gebruik online tools en calculators om een indicatie te krijgen van je maximale hypotheek.
2. Advies inwinnen:
- Schakel een hypotheekadviseur in voor persoonlijk advies. Een adviseur kan je helpen bij het vergelijken van verschillende hypotheken en het kiezen van de beste optie voor jouw situatie.
3. Hypotheekaanvraag:
- Verzamel alle benodigde documenten zoals loonstroken, belastingaangiftes en een overzicht van je schulden. Dien je hypotheekaanvraag in bij de gekozen verstrekker.
4. Voorlopig koopcontract:
- Na acceptatie van je bod teken je het voorlopig koopcontract. Dit contract bevat onder andere de ontbindende voorwaarden, zoals financiering en bouwkundige keuring.
5. Definitieve hypotheekofferte:
- Na goedkeuring van je hypotheekaanvraag ontvang je een definitieve hypotheekofferte. Lees deze goed door en teken deze voor akkoord.
6. Passeren bij de notaris:
- De laatste stap is het passeren van de hypotheekakte en de transportakte bij de notaris. Na deze stap ben je officieel eigenaar van je nieuwe woning.